Παρόντες:                                                              

• Γεώργιος Γεωργίου, πρόεδρος 
• Δημήτρης Δημητρίου
• Άριστος Δαμιανού
• Ευανθία Σάββα
• Ανδρέας Πασιουρτίδης
• Χριστιάνα Ερωτοκρίτου
• Πανίκος Λεωνίδου
• Κωστής Ευσταθίου

 

          Η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών μελέτησε την πιο πάνω πρόταση νόμου τόσο υπό την πλήρη σύνθεσή της όσο και στο επίπεδο υποεπιτροπής της, ήτοι της Υποεπιτροπής της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Νομικών για τη μελέτη του Νομοθετικού Πλαισίου το Οποίο θα Θεσπίζει Νομοθετικά Αποτελεσματικό Μηχανισμό Απεγκλωβισμού Εγκλωβισμένων Αγοραστών Ακίνητης Ιδιοκτησίας, σε πολύ μεγάλο αριθμό συνεδριών, που πραγματοποιήθηκαν στο διάστημα μεταξύ 31ης  Οκτωβρίου 2018 και 9 Ιουλίου 2019.

          Καθ’ όλη τη διάρκεια της συζήτησης τόσο ενώπιον της επιτροπής όσο και ενώπιον της αρμόδιας υποεπιτροπής, υπό τον κ. Γεώργιο Γεωργίου ως πρόεδρο και τους κ. Άριστο Δαμιανού, Χριστιάνα Ερωτοκρίτου και Κωστή Ευσταθίου ως μέλη, παρευρίσκοντο εκπρόσωποι του Υπουργείου Εσωτερικών και ο Διευθυντής και ανώτεροι υπηρεσιακοί του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, οι οποίοι συνέδραμαν την επιτροπή στο έργο της.  Σε ορισμένες συνεδρίες παρευρέθηκαν επίσης εκπρόσωποι της Νομικής Υπηρεσίας της Δημοκρατίας.

          Σκοπός του νόμου που προτείνεται με την υπό αναφορά πρόταση νόμου, η οποία κατατέθηκε στη Βουλή από τους κ. Άριστο Δαμιανού εκ μέρους της κοινοβουλευτικής ομάδας ΑΚΕΛ-Αριστερά-Νέες Δυνάμεις, Γεώργιο Γεωργίου εκ μέρους της κοινοβουλευτικής ομάδας του Δημοκρατικού Συναγερμού, Χριστιάνα Ερωτοκρίτου εκ μέρους της κοινοβουλευτικής ομάδας του Δημοκρατικού Κόμματος, Κωστή Ευσταθίου εκ μέρους του Κινήματος Σοσιαλδημοκρατών ΕΔΕΚ, Μιχάλη Γιωργάλλα, βουλευτή της Αλληλεγγύης, και Γιώργο Περδίκη εκ μέρους του Κινήματος Οικολόγων-Συνεργασία Πολιτών, είναι η τροποποίηση του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, ώστε να πληρωθούν εντοπισθέντα κενά και να αντιμετωπισθούν ορισμένες αδυναμίες που προέκυψαν από τη θέσπιση νομοθετικού πλαισίου προς προστασία χιλιάδων πολιτών καλουμένων «εγκλωβισμένων αγοραστών», οι οποίοι, προβαίνοντας σε αγορά ακινήτων από επιχειρηματίες και έχοντας εκπληρώσει στο ακέραιο και/ή σε πολύ μεγάλο βαθμό όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του πωλητή/επιχειρηματία, παρά ταύτα μέχρι στιγμής δεν έχουν επιτύχει μεταβίβαση των αγορασθέντων ακινήτων επ’ ονόματί τους.  

          Σημειώνεται ότι οι λόγοι για τους οποίους οι εν λόγω αγοραστές έχουν εγκλωβισθεί σε ατέρμονες και αδιέξοδες καταστάσεις οφείλονται στις ακολουθηθείσες ευρέως στον δεδομένο χρόνο πρακτικές πιστωτικών ιδρυμάτων και πωλητών, με τις οποίες το ίδιο ακίνητο επιβαρύνετο με δεύτερη ή/και άλλες διαδοχικές υποθήκες προς εξασφάλιση περαιτέρω δανειακών διευκολύνσεων του πωλητή εν αγνοία των αγοραστών, γεγονός που είχε ως αποτέλεσμα χιλιάδες καλόπιστοι, αλλά και συνεπείς αγοραστές οι οποίοι είχαν καταθέσει τις σχετικές συμβάσεις πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας βάσει των διατάξεων του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου [Αρ. Νόμου 81(Ι) του 2011] να έχουν απολέσει ουσιαστικά κάθε προοπτική μεταβίβασης των ακινήτων των οποίων το τίμημα έχουν πλήρως αποπληρώσει επ’ ονόματί τους. 

          Ως γνωστό, σε μια προσπάθεια απάμβλυνσης του οξύτατου κοινωνικού προβλήματος που προέκυψε από τις ως άνω πρακτικές των ενυπόθηκων δανειστών, αλλά και των πωλητών, εν γνώσει των οποίων επί του ιδίου ακινήτου και παρά την ύπαρξη συμβατικής ρήτρας περί του αντιθέτου ενεγράφετο δεύτερη υποθήκη και/ή άλλες διαδοχικές υποθήκες, αλλά και άλλα εμπράγματα βάρη, με αποτέλεσμα η μεταβίβαση του οικείου ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή να καθίσταται αδύνατη, η εκτελεστική εξουσία είχε καταθέσει σχετικό νομοσχέδιο στη Βουλή, το οποίο ψηφίσθηκε σε Νόμο [Αρ. Νόμου 139(Ι) του 2015].

          Με τον υπό αναφορά νόμο παρασχέθηκε εξουσία στον Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως, υπό όρους και προϋποθέσεις, προχωρεί κατόπιν αίτησης και κάποιες φορές αυτεπάγγελτα σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση υποθήκης και/ή άλλων εμπραγμάτων βαρών και απαγορεύσεων επί πωληθέντος σύμφωνα με τα πιο πάνω ακινήτου και σε μεταφορά υφιστάμενης υποθήκης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, με σκοπό τη μεταβίβαση του ειρημένου ακινήτου ελευθέρου παντός εμπραγμάτου βάρους επ’ ονόματι του αγοραστή.

          Παρά ταύτα, ο υπό αναφορά νόμος, υποβληθείς σε κατασταλτικό έλεγχο μετά τη θέση αυτού σε ισχύ, κρίθηκε με αποφάσεις επαρχιακών δικαστηρίων αντισυνταγματικός.    Ειδικότερα, κρίθηκε ότι συγκεκριμένες διατάξεις αυτού αντιβαίνουν σε συγκεκριμένα άρθρα του συντάγματος, ήτοι στο άρθρο 23 περί του δικαιώματος ιδιοκτησίας, στο άρθρο 25 περί του δικαιώματος άσκησης επαγγέλματος και στο άρθρο 26 περί του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι ελευθέρως. 

          Συναφώς, παρατίθενται ορισμένα σημεία του σκεπτικού δικαστικών αποφάσεων που τέθηκαν ενώπιον της επιτροπής σχετικά με την αντισυνταγματικότητα διατάξεων του επίδικου νόμου, ως ακολούθως:

1.         Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού στην απόφασή του στη γεν. Αίτηση υπ’ Αρ. 202/2016 έκρινε ότι η ανάθεση διά νόμου στον Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξουσιών της περιγραφείσας ανωτέρω φύσεως και δη της εξουσίας να εξετάζει υποβαλλόμενες ενώπιόν του ενστάσεις βάσει των σχετικών διατάξεων του επίδικου νόμου δεν είναι δόκιμη και πρόσφορη, αναφέροντας ότι τίθεται ζήτημα κατά πόσο ο συγκεκριμένος λειτουργός μη έχοντας τις νομικές γνώσεις και την καθοδήγηση νομικής επιχειρηματολογίας από τα μέρη είναι σε θέση να εκπληροί το οιονεί δικαστικό καθήκον που η εν λόγω νομοθεσία του έχει αναθέσει, με αποτέλεσμα, όπως καταλήγει, να υφίσταται ζήτημα ευρύτερο, το οποίο άπτεται της αρχής της διάκρισης των εξουσιών, όπως και συνταγματικών δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών.

2.         Το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου στην απόφασή του στην Αίτηση υπ’ Αρ. 71/16 έκρινε ότι απόφαση του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ο οποίος βάσει των διατάξεων του επίδικου νόμου προχώρησε σε μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι επηρεαζόμενου αγοραστή ελευθέρου παντός εμπράγματου βάρους, χωρίς τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή και χωρίς καταβολή σε αυτόν δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης ως προβλέπεται από τις σχετικές συνταγματικές διατάξεις, συνιστά στέρηση της συγκεκριμένης περιουσίας από τον ιδιοκτήτη της.  Έκρινε επίσης ότι το δικαίωμα και/ή η επιλογή μεταφοράς της υποθήκης επί άλλου ακινήτου του πωλητή δεν αποτελεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο και/ή δύναται να θεωρηθεί ικανοποιητική αποζημίωση ή ανταπόδοση, τονίζοντας ταυτόχρονα ότι οποιαδήποτε πράξη αναγκαστικής αποξένωσης ιδιοκτησίας βάσει της παραγράφου 4 του άρθρου 23 του συντάγματος καθίσταται δυνατή μόνο με διαδικασία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

Περαιτέρω, στην ίδια απόφαση τονίσθηκε ότι ο περιορισμός θεμελιώδους δικαιώματος του ατόμου, ήτοι στην προκειμένη περίπτωση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, δεν αιτιολογήθηκε επαρκώς με συγκεκριμενοποίηση του δημοσίου συμφέροντος και/ή της ανάγκης που οδήγησε στη θέσπιση των επίδικων διατάξεων και ως εκ τούτου και αφ’ ης ο υπό αναφορά νόμος ψηφίστηκε προς προστασία ορισμένης μερίδας πολιτών και όχι προς εξυπηρέτηση του συνόλου των πολιτών προσκρούει στο άρθρο 23 του συντάγματος.

Έγινε επίσης μνεία στο άρθρο 26 του συντάγματος περί της ελευθερίας του συμβάλλεσθαι και στο γεγονός ότι οποιαδήποτε μεταγενέστερη της σύναψης της σύμβασης παρέμβαση του νομοθέτη επί υφιστάμενων συμβάσεων δε συμβαδίζει με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων.

Επιπροσθέτως, όπως αναφέρεται, δεν έχει αιτιολογηθεί επαρκώς από τον νομοθέτη και ούτε αποτελεί αντικείμενο του επίδικου Νόμου η προβληθείσα θέση ότι τα πιστωτικά ιδρύματα εκμεταλλευόμενα την ιδιάζουσα οικονομική τους θέση ενήργησαν κατά τον συγκεκριμένο τρόπο και ως εκ τούτου επιτρέπεται παρέμβαση του νομοθέτη και επηρεασμός υφιστάμενων συμβάσεων.  Κατ’ ακολουθίαν, πλήττεται το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή και εκθεμελιώνεται η συνομολογηθείσα σύμβαση υποθήκης.

3.         Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού στην Αίτηση υπ’ Αρ. 53/16 αναφέρει ότι η διά του επίδικου νόμου παρασχεθείσα στον Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξουσία να προχωρεί σε μεταφορά υποθήκης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή χωρίς τη συναίνεση του τελευταίου προβληματίζει, ενώ αυτή καθ’ εαυτή η μεταφορά υποθήκης κατά τον συγκεκριμένο τρόπο καταργεί τη βούληση και επιθυμία των μερών, ενώ ταυτόχρονα επιφέρει δέσμευση άλλης ιδιοκτησίας εν τη απουσία του ιδιοκτήτη και χωρίς αυτός να δύναται να ακουσθεί, γεγονός που προσκρούει στα άρθρα 23 και 26 του συντάγματος. 

4.         Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στην απόφασή του στην Αίτηση-Έφεση 177/2016 τονίζει ότι αυτό που ουσιαστικά επιτυγχάνεται με τις διατάξεις των Άρθρων 441Η έως 44ΚΖ του οικείου Νόμου είναι η αποστέρηση ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων απορρεόντων από σύμβαση υποθήκης συνεπεία της ακύρωσης/εξάλειψης της εν λόγω υποθήκης, χωρίς μάλιστα να παρέχεται δίκαιη και εύλογη αποζημίωση που να αντιστοιχεί στα εν λόγω ιδιοκτησιακά δικαιώματα.  Περαιτέρω, αναφέρει ότι ουδείς νόμος θεωρείται συνταγματικός, όταν ψηφίζεται προς προστασία μερίδας πολιτών, καθότι δεν προσδιορίζεται είτε στην αιτιολογική έκθεση του νόμου είτε στον ίδιο τον νόμο το δημόσιο συμφέρον ή η ανάγκη που οδήγησε στην εισαγωγή των συγκεκριμένων διατάξεων.  Παρατίθεται συναφώς σχετική νομολογία, σύμφωνα με την οποία το δημόσιο συμφέρον πρέπει να εξυπηρετεί το σύνολο των πολιτών και όχι μια συγκεκριμένη τάξη πολιτών [Δ. Πιτσιλλίδης κ.ά v Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου (2004) 3 Α.Α.Δ 7].

Περαιτέρω, στην ίδια απόφαση τονίζεται ότι από τη νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου και της Ευρωπαϊκής Επιτροπής Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων προκύπτει ότι η ανάγκη πρέπει να είναι όχι μόνο υπαρκτή, αλλά και να έχει τον χαρακτήρα πιεστικής κοινωνικής ανάγκης, αποτιμουμένης στο πλαίσιο δημοκρατικής κοινωνίας.  Συναφώς, τονίζεται ότι εναπόκειται στη νομοθετική εξουσία να στοιχειοθετήσει εκείνη την ανάγκη που δικαιολογεί τον περιορισμό θεμελιώδους δικαιώματος του ατόμου, ενώ κατ’ αρχήν αναγνωρίζεται κάποιο περιθώριο εκτίμησης (margin of appreciation) στον νομοθέτη ως προς την ύπαρξη κοινωνικής ανάγκης για τη θεσμοθέτηση κανόνων δικαίου, η οποία δεν πρέπει να υπερβαίνει τα όρια της καλοπροαίρετης βούλησης του νομοθετικού σώματος για νομοθετική ρύθμιση του θέματος.  Συναφώς, για τον περιορισμό ή την εξουσιοδότηση επέμβασης στην άσκηση θεμελιώδους δικαιώματος, η ανάγκη πρέπει να τεκμηριώνεται και η ρύθμιση να είναι ανάλογη προς την ανάγκη.

          Σημειώνεται ότι τόσο η νομοθετική όσο και η εκτελεστική εξουσία, θεωρώντας ότι υφίσταται οξύ κοινωνικό πρόβλημα και πιεστική κοινωνική ανάγκη επίλυσης του όλου ζητήματος κατά τον πλέον πρόσφορο υπό τις περιστάσεις τρόπο, συζήτησαν επανειλημμένα το θέμα από κοινού σε διάφορα επίπεδα.

          Η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών ειδικότερα είχε αρχικά προχωρήσει με την εγγραφή και συζήτηση θέματος με τη διαδικασία του αυτεπαγγέλτου στις 9 Σεπτεμβρίου 2016, με τον τίτλο «Πορεία εφαρμογής της νομοθεσίας σχετικά με εγκλωβισμένους αγοραστές», κατόπιν εισήγησης των μελών της βουλευτών κ. Άριστου Δαμιανού, Ευανθίας Σάββα και Νίκου Κέττηρου, θέμα το οποίο ακολούθως, στις 13 Σεπτεμβρίου 2016, υιοθετήθηκε ομόφωνα από την επιτροπή, η οποία προχώρησε σε συζήτησή του σε οκτώ συνεδρίες της, που πραγματοποιήθηκαν στο διάστημα μεταξύ 7 Ιουνίου 2017 και 27 Ιουνίου 2018.  Στόχος της επιτροπής στο εν λόγω στάδιο ήταν να διαφανούν τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν μετά την ψήφιση του επίδικου Νόμου, οι πραγματικές προεκτάσεις του όλου κοινωνικού προβλήματος και τα όποια συνταγματικά ή άλλα προβλήματα προέκυψαν κατά την πρακτική εφαρμογή της εν λόγω νομοθεσίας. 

          Το ζήτημα συζητήθηκε επίσης σε δύο συσκέψεις υπό τον Πρόεδρο της Βουλής κ. Δημήτρη Συλλούρη, που πραγματοποιήθηκαν στις 11 Ιουλίου 2017 και στις 9 Απριλίου 2018, στη μεν πρώτη παρουσία υπηρεσιακών παραγόντων, στη δε δεύτερη παρουσία του Υπουργού Εσωτερικών και του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας.   Συναφώς, κατά την επισκόπηση της εξελιχθείσας μετά τις σχετικές δικαστικές αποφάσεις κατάστασης, διεφάνη ότι μεγάλος αριθμός επηρεαζόμενων αγοραστών υπέβαλε αίτηση μεταβίβασης ακινήτου βάσει των διατάξεων του υπό αναφορά Νόμου, χωρίς να έχει υποβληθεί οποιαδήποτε ένσταση από τα επηρεαζόμενα πιστωτικά ιδρύματα, ενώ σε άλλες περιπτώσεις υπήρξαν αντιδράσεις με την καταχώριση αιτήσεων/εφέσεων ενώπιον επαρχιακών δικαστηρίων, γεγονός που καταδεικνύει ότι υπάρχει επιλεκτική αντιμετώπιση εκ μέρους των πιστωτικών ιδρυμάτων.

          Σημειώνεται ότι ενώπιον της επιτροπής τέθηκε επίσης επιστολή, ημερομηνίας 22 Φεβρουαρίου 2018, της κ. Στέλλας Κυριακίδου, βουλευτού της κοινοβουλευτικής ομάδας του Δημοκρατικού Συναγερμού, προς τον Υπουργό Εσωτερικών αναφορικά με το ευρύτερο ζήτημα των εγκλωβισμένων αγοραστών, στους οποίους, όπως αναφέρει, συγκαταλέγεται μεγάλος αριθμός Βρετανών πολιτών που έχει προχωρήσει σε αγορά ακινήτων και, παρότι οι εν λόγω επηρεαζόμενοι έχουν διακανονίσει πλήρως όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, δεν κατέστη δυνατή η μεταβίβαση των αγορασθέντων ακινήτων επ’ ονόματί τους.

          Συναφώς, η ίδια βουλευτής επισημαίνει ότι το ζήτημα εγέρθηκε από τον επικεφαλής του Γραφείου του Προέδρου της Κοινοβουλευτικής Συνέλευσης του Συμβουλίου της Ευρώπης (ΚΣΣΕ) κ. Mark Neville κατόπιν οδηγιών του τότε προεδρεύοντος της ΚΣΣΕ Sir Roger Gale, ενώπιον του οποίου είχε θέσει το ζήτημα ο κ. Denis O’ Hare, επικεφαλής ομάδας αλλοδαπών επηρεαζομένων (Cyprus Property Action Group Leader).  Η ομάδα αυτή συστάθηκε, για να συνδράμει χιλιάδες, όπως τονίζεται σε σχετική αλληλογραφία, Ευρωπαίους πολίτες που αγόρασαν ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο και αντιμετωπίζουν προβλήματα στην ολοκλήρωση των διαδικασιών μεταβίβασης των αγορασθέντων ακινήτων επ’ ονόματί τους, παρότι οι ίδιοι έχουν διακανονίσει τις συμβατικές τους  υποχρεώσεις.

          Όπως εξάγεται από έγγραφα που τέθηκαν ενώπιον της επιτροπής, η όλη κατάσταση κρίνεται από την εν λόγω ομάδα ως σκανδαλώδης, ενώ ασκείται επίσης έντονη κριτική στην κυπριακή κυβέρνηση ότι είναι απρόθυμη να εγκύψει και να επιλύσει το ζήτημα, διότι, όπως αναφέρεται, εξυπηρετούνται συμφέροντα και συγκαλύπτονται με τον τρόπο αυτό αθέμιτες πρακτικές επιχειρηματιών. 

          Περαιτέρω, γίνεται αναφορά σε παράπονα που υποβλήθηκαν στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναφορικά με τη μη εφαρμογή από την Κυπριακή Δημοκρατία της ευρωπαϊκής νομοθεσίας για τις αθέμιτες εμπορικές πρακτικές [Αρ. Νόμου 103(Ι) του 2007], αλλά και για τις μνημονιακές δεσμεύσεις του κράτους προς την τρόικα προς επίλυση του όλου προβλήματος ως προαπαιτουμένου για εκταμίευση των δόσεων στο πλαίσιο του προγράμματος της δημοσιονομικής προσαρμογής και της δανειακής σύμβασης της Δημοκρατίας με τον Ευρωπαϊκό Μηχανισμό Σταθερότητας. 

          Επιπροσθέτως, τονίζεται ότι η τρόικα εν πολλοίς είχε συμφωνήσει ότι η όλη κατάσταση και η μη μεταβίβαση 78 000 ακινήτων (στον δεδομένο χρόνο) επ’ ονόματι των επηρεαζόμενων αγοραστών συνιστούσε τόσο αθέμιτη εμπορική πρακτική όσο και καταπάτηση δικαιωμάτων του ανθρώπου.

          Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι η σύμφωνα με τα πιο πάνω συσταθείσα ομάδα στήριξης επηρεαζομένων (Cyprus Property Action Group) που εμπίπτουν στην κατηγορία των «εγκλωβισμένων αγοραστών» αναφέρει ότι η Υπηρεσία Προστασίας Καταναλωτών επανειλημμένα απέρριψε υποβληθέντα ενώπιόν της παράπονα στη βάση των διατάξεων του περί Αθέμιτων Εμπορικών Πρακτικών των Επιχειρήσεων προς τους Καταναλωτές Νόμου [Αρ. Νόμου 103(Ι) του 2007], ο οποίος εναρμονίζει την κυπριακή νομοθεσία με την Οδηγία 2005/29/ΕΚ του  Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 11ης Μαΐου 2005 για τις αθέμιτες εμπορικές πρακτικές των επιχειρήσεων προς τους καταναλωτές στην εσωτερική αγορά.  Η αιτιολογία απόρριψης των εν λόγω παραπόνων συνίστατο στο ότι ο εν λόγω νόμος δεν έχει αναδρομική ισχύ και συνεπώς δεν καλύπτει συμβάσεις συναφθείσες πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος αυτού, ήτοι πριν από τη 12η Δεκεμβρίου 2007.  Επισημαίνεται πάντως από την εν λόγω ομάδα ότι η συγκεκριμένη Οδηγία καλύπτει τις αθέμιτες εμπορικές πρακτικές των επιχειρήσεων προς τους καταναλωτές τόσο πριν όσο και κατά τη διάρκεια και ύστερα από εμπορική συναλλαγή σχετιζόμενη με συγκεκριμένο προϊόν. 

          Υπό το πρίσμα όλων των πιο πάνω πτυχών και παραμέτρων, αλλά και των προεκτάσεων που το ευρύτερο αυτό ζήτημα έχει προσλάβει, οι οποίες εκτείνονται και εκτός της Δημοκρατίας, όπως και όλων των συνακόλουθων προβλημάτων τόσο για την κοινωνία όσο και για την ίδια τη Δημοκρατία, συνεπεία του επηρεασμού χιλιάδων αλλοδαπών, η επιτροπή αποφάσισε να προχωρήσει σε ενδελεχέστερη μελέτη αυτού, ειδικότερα δε στη συζήτηση της υπό αναφορά πρότασης νόμου, η οποία σημειωτέον υποστηρίζεται από όλες τις κοινοβουλευτικές πλευρές που εκπροσωπούνται στην επιτροπή, όπως και από τους βουλευτές κ. Μιχάλη Γιωργάλλα της Αλληλεγγύης και κ. Γιώργο Περδίκη του Κινήματος Οικολόγων-Συνεργασία Πολιτών.

          Απώτερος στόχος η από κοινού μεταξύ νομοθετικής και εκτελεστικής εξουσίας εξεύρεση της πλέον πρόσφορης υπό τις περιστάσεις νομοθετικής λύσης, ώστε αφενός να προστατεύονται αποτελεσματικά οι επηρεαζόμενοι αγοραστές και αφετέρου να μην εκμηδενίζεται ο πυρήνας συγκεκριμένων συνταγματικών δικαιωμάτων της άλλης πλευράς, ήτοι του ενυπόθηκου δανειστή και του πωλητή.

          Σημειώνεται ότι η αντιμετώπιση του όλου ζητήματος μέσω της νομοθετικής οδού κρίνεται από την επιτροπή, αλλά και από τους κυβερνητικούς αρμοδίους ότι όχι μόνο θα απαμβλύνει στον μέγιστο δυνατό βαθμό το οξύ κοινωνικό πρόβλημα, το οποίο δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου, αλλά και αδικία εις βάρος πλείστων όσων πολιτών, αλλά θα συντελέσει επίσης στην τόνωση της εμπιστοσύνης στον τομέα της αγοραπωλησίας ακινήτων, καθώς και στην καταβολή οφειλόμενων φόρων και τελών ακίνητης ιδιοκτησίας και ενδυνάμωση συνακόλουθα των κρατικών εσόδων.

          Στο στάδιο της συζήτησης της υπό αναφορά πρότασης νόμου ο Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, κληθείς να σχολιάσει τη διαμορφωθείσα κατάσταση, ανέφερε ότι ο ίδιος θεωρεί ότι οι αποφάσεις των επαρχιακών δικαστηρίων βασίζονται κυρίως σε λόγους μη επαρκούς αιτιολόγησης εκ μέρους του νομοθέτη του περιορισμού συνταγματικών δικαιωμάτων των ενυπόθηκων δανειστών και των πωλητών ακίνητης ιδιοκτησίας και στην ανάγκη εξισορρόπησης αυτών έναντι των δικαιωμάτων που παρέχονται στους εγκλωβισμένους αγοραστές βάσει της εν λόγω νομοθεσίας.  Ταυτόχρονα, τόνισε ότι οι σχετικές δικαστικές αποφάσεις επικεντρώνονται στις «υπέρμετρες» εξουσίες του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να αποφασίζει καθ’ ην στιγμή τα δύο μέρη ουσιαστικά πρέπει προηγουμένως να έχουν συμφωνήσει μεταξύ τους, ώστε να προχωρήσει η προβλεπόμενη διαδικασία μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του αγοραστή.

          Τέλος, ο ίδιος κυβερνητικός αρμόδιος ανέφερε ότι τα πιστωτικά ιδρύματα δεν είναι άμοιρα και δεν απαλλάσσονται των ευθυνών τους, καθότι κάθε σύμβαση υποθήκης εμπεριέχει ρήτρα σύμφωνα με την οποία δεν είναι δυνατή οποιαδήποτε διαφοροποίηση των όρων επιβάρυνσης ακινήτων με υποθήκη.  Η συμβατική αυτή ρήτρα, όπως ανέφερε, καταπατήθηκε επανειλημμένα με πράξεις των ίδιων των πιστωτικών ιδρυμάτων, τα οποία, αγνοώντας την, προχώρησαν σε επιβάρυνση του ίδιου ακινήτου με δεύτερη και σε κάποιες περιπτώσεις και με τρίτη υποθήκη.

          Από την πλευρά τους οι εκπρόσωποι της Νομικής Υπηρεσίας της Δημοκρατίας, οι οποίοι παρέστησαν σε ορισμένες συνεδρίες της επιτροπής, κατέθεσαν τις θέσεις τους με γραπτό υπόμνημα, ημερομηνίας 28 Νοεμβρίου 2018.  Όπως προκύπτει από το εν λόγω έγγραφο, η Νομική Υπηρεσία της Δημοκρατίας στον δεδομένο χρόνο εξέφραζε επιφυλάξεις ως προς την επιχειρούμενη με την υπό αναφορά πρόταση νόμου νομοθετική λύση, αναφέροντας ότι, αφ’ ης στιγμής η εξουσία του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για απάλειψη εμπράγματων βαρών στο πλαίσιο της προβλεπόμενης διαδικασίας παραμένει, το πρόβλημα αντισυνταγματικότητας δεν επιλύεται.  Όπως συναφώς αναφέρεται, απλώς περιορίζονται οι υποθέσεις που θα άγονται ενώπιον δικαστηρίων για έλεγχο συνταγματικότητας, τις οποίες εν πάση περιπτώσει και αναλόγως του αποτελέσματος σε εκκρεμούσες ενώπιον του Ανωτάτου Δικαστηρίου εφέσεις η Νομική Υπηρεσία της Δημοκρατίας δε θα συνεχίσει να υπερασπίζεται ενώπιον των δικαστηρίων. 

          Τονίζεται πάντως στο υπόμνημα της Νομικής Υπηρεσίας της Δημοκρατίας ότι το σκεπτικό των δικαστηρίων σε σχέση με το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας είναι πανομοιότυπο και αφορά κυρίως στα άρθρα 23 και 26 του συντάγματος και σπανιότερα στο  περί του δικαιώματος άσκησης επαγγέλματος άρθρο 25. 

          Υπό το φως όλων των πιο πάνω θέσεων και απόψεων, η επιτροπή, από κοινού με τους εκπροσώπους της εκτελεστικής εξουσίας που τη συνέδραμαν στο έργο της και αφού συζήτησαν ενδελεχώς τις διάφορες πτυχές του θέματος όπως αυτές προέκυψαν μέσα από την κατ’ άρθρον συζήτηση της υπό αναφορά πρότασης νόμου, κατέληξε σε νέο κείμενο σχεδίου νόμου, στο προοίμιο του οποίου:

1.         αιτιολογείται σε έκταση και εις βάθος η ανάγκη επαναθέσπισης συγκεκριμένου νομοθετικού πλαισίου προστασίας χιλιάδων εγκλωβισμένων αγοραστών, ημεδαπών και αλλοδαπών,

2.         αιτιολογείται η πιεστική κοινωνική ανάγκη καθίδρυσης νομοθετικά μηχανισμού απεγκλωβισμού αγοραστών από πρακτικές πιστωτικών ιδρυμάτων και πωλητών/επιχειρηματιών οι οποίες δυνητικά εμπίπτουν στο πλαίσιο των αθέμιτων εμπορικών πρακτικών των επιχειρήσεων προς καταναλωτές βάσει της σχετικής ευρωπαϊκής νομοθεσίας (Οδηγία 2005/29/ΕΚ) και/ή δύναται να εξομοιωθούν με αυτές σε περίπτωση δικαστικού ελέγχου συγκεκριμένων συμβάσεων και/ή στο πλαίσιο καταχώρισης αιτήσεων/εφέσεων ενυπόθηκων δανειστών ενώπιον επαρχιακών δικαστηρίων, και

3.         αιτιολογείται επαρκώς η παρέμβαση σε υφιστάμενες συμβατικές σχέσεις προς προστασία του ευρισκόμενου σε ασθενέστερη θέση αγοραστή/καταναλωτή έναντι των εχόντων ιδιάζουσα οικονομική ισχύ πιστωτικών ιδρυμάτων και καταδεικνύεται σαφώς η συνέπεια και η καλή πίστη βάσει της οποίας ενήργησαν οι εγκλωβισμένοι αγοραστές, ημεδαποί και αλλοδαποί. 

          Περαιτέρω και επιπροσθέτως των πιο πάνω, με τις προτεινόμενες νομοθετικές ρυθμίσεις διασφαλίζεται η εμπλοκή στις προβλεπόμενες διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτου και των τριών μερών, ήτοι αγοραστού, ενυπόθηκου δανειστή και πωλητή, και η δυνατότητα τεκμηρίωσης ένστασης στη σκοπούμενη από τον Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μεταβίβαση, καθώς και η δυνατότητα εξασφάλισης από ενιστάμενο πρόσωπο δικαστικού απαγορευτικού διατάγματος εντός καθορισμένης προθεσμίας που να διατάττει τη μη μεταβίβαση του ακινήτου.

          Η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών, υποβάλλοντας νέο κείμενο σχεδίου νόμου, στο οποίο έχει ενσωματώσει όλες τις πιο πάνω πρόνοιες, και δηλώνοντας ότι η επίλυση του οξύτατου αυτού κοινωνικού προβλήματος επιβάλλεται για λόγους δημοσίου συμφέροντος, ώστε η Κυπριακή Δημοκρατία να σταματήσει να διασύρεται στο εξωτερικό και στην Ευρωπαϊκή Ένωση ειδικότερα ως μη έχουσα τη βούληση να επιλύσει τα πολλαπλά κοινωνικά προβλήματα των επηρεαζόμενων ημεδαπών και αλλοδαπών που δημιουργήθηκαν από κατ’ ουσίαν αθέμιτες πρακτικές και καταχρηστικές συμπεριφορές των εχόντων ιδιάζουσα οικονομική ισχύ μερών, ομόφωνα εισηγείται στη Βουλή την ψήφιση της πρότασης νόμου σε νόμο με τον τίτλο «Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2019».

 

12 Ιουλίου 2019