Παρόντες:

• Γεώργιος Γεωργίου, πρόεδρος    
• Δημήτρης Δημητρίου    
• Άριστος Δαμιανού    　
• Νίκος Κέττηρος
• Πανίκος Λεωνίδου

Η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών μελέτησε την πιο πάνω πρόταση νόμου, η οποία κατατέθηκε στη Βουλή από τον πρόεδρο της επιτροπής κ. Γεώργιο Γεωργίου, βουλευτή της κοινοβουλευτικής ομάδας του Δημοκρατικού Συναγερμού, τον κ. Άριστο Δαμιανού και την κ. Ευανθία Σάββα, βουλευτές της κοινοβουλευτικής ομάδας ΑΚΕΛ-Αριστερά-Νέες Δυνάμεις, την κ. Χριστιάνα Ερωτοκρίτου, τον κ. Ζαχαρία Κουλία και τον κ. Πανίκο Λεωνίδου, βουλευτές του Δημοκρατικού Κόμματος, τον κ. Μαρίνο Σιζόπουλο, βουλευτή του Κινήματος Σοσιαλδημοκρατών ΕΔΕΚ και τον κ. Παύλο Μυλωνά, βουλευτή της Συμμαχίας Πολιτών, σε έξι συνεδρίες της, που πραγματοποιήθηκαν στις 11 Ιανουαρίου, 8 Φεβρουαρίου, 8 Μαρτίου, 5 Απριλίου και 3 και 17 Μαΐου 2017.

Στα πλαίσια των συνεδριάσεων αυτών κλήθηκαν και παρευρέθηκαν ενώπιον της επιτροπής εκπρόσωποι του Υπουργείου Εσωτερικών, του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας του ίδιου υπουργείου, της Νομικής Υπηρεσίας της Δημοκρατίας, του Παγκύπριου Δικηγορικού Συλλόγου, του ΚΕΒΕ, του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών και του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου.

Ο Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων, παρ’ όλο που κλήθηκε, δεν εκπροσωπήθηκε στις συνεδριάσεις αυτές. Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως του Υπουργείου Εσωτερικών, το οποίο επίσης δεν εκπροσωπήθηκε στις συνεδριάσεις αυτές, διεμήνυσε γραπτώς τις απόψεις του στην επιτροπή.

Σκοπός της πρότασης νόμου είναι η τροποποίηση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, έτσι ώστε να προστατευτούν οι αγοραστές ακινήτων που συνομολόγησαν και κατάρτισαν αγοραπωλητήρια έγγραφα πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του προτεινόμενου νόμου και οι οποίοι δεν προέβησαν σε κατάθεση των εγγράφων αυτών στα κατά τόπους επαρχιακά κτηματολογικά γραφεία και για το λόγο αυτό κινδυνεύουν να απολέσουν το δικαίωμα που τους παρέχει ο βασικός νόμος για ειδική εκτέλεση της σχετικής σύμβασης.

Ειδικότερα, με την πρόταση νόμου, όπως αυτή αρχικά κατατέθηκε από τους εισηγητές της, προβλέπεται η εισαγωγή πρόνοιας στο βασικό νόμο, σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο δύναται να επιτρέψει την παράταση του προβλεπόμενου στο νόμο χρόνου κατάθεσης σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου, ώστε να καταστεί δυνατή η κατάθεσή της από τον αγοραστή, όταν το δικαστήριο το κρίνει δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις, για σκοπούς προστασίας του εν λόγω προσώπου, υπό την προϋπόθεση ότι αφενός η σύμβαση αυτή έχει συναφθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος των διατάξεων του προτεινόμενου νόμου και αφετέρου η σχετική αίτηση θα κατατεθεί στο δικαστήριο εντός περιόδου δύο ετών από την εν λόγω ημερομηνία.

Εισάγοντας την πρόταση νόμου, ο πρόεδρος της επιτροπής ανέφερε ενημερωτικά ότι υπάρχουν χιλιάδες αγοραστές οι οποίοι είτε λόγω πρακτικών δυσκολιών είτε λόγω μη γνώσης του νόμου δεν κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο τη σύμβαση που συνήψαν και ως αποτέλεσμα εκκρεμούν ενώπιον των δικαστηρίων χιλιάδες αιτήσεις για εξασφάλιση άδειας εκπρόθεσμης κατάθεσης των συμβάσεων αυτών. Σκοπός των εισηγητών της πρότασης νόμου, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι η εισαγωγή προνοιών με τις οποίες να αποδίδεται ορθά η πρόθεση του νομοθέτη κατά τη θέσπιση του άρθρου 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, με βάση το οποίο παρέχεται η δυνατότητα στο δικαστήριο, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, όταν το κρίνει δίκαιο και εύλογο για σκοπούς προστασίας του αγοραστή. Συγκεκριμένα, η τότε πρόθεση του νομοθέτη ήταν όπως οι εν λόγω διατάξεις εφαρμόζονται τόσο για συμβάσεις που είχαν συναφθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του νόμου όσο και για συμβάσεις που θα συνάπτονταν μετά την εν λόγω ημερομηνία. Ωστόσο, σύμφωνα με τους εισηγητές της πρότασης νόμου, με βάση τη νομολογία που διαμορφώθηκε κατά την εφαρμογή του νόμου, ερμηνεύθηκε ότι οι διατάξεις του άρθρου 12 του βασικού νόμου είναι δυνατό να εφαρμοστούν μόνο σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του νόμου.

Κατά τη συζήτηση των προνοιών της πρότασης νόμου ενώπιον της επιτροπής, οι εκπρόσωποι του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας του Υπουργείου Εσωτερικών συμφώνησαν μεν με τη φιλοσοφία της πρότασης νόμου, παράλληλα δε εξέφρασαν την άποψη ότι ο σκοπός της επιτυγχάνεται καλύτερα αν, αντί της προτεινόμενης ρύθμισης, τροποποιηθεί το άρθρο 12 του βασικού νόμου, υποβάλλοντας προς τούτο σχετική γραπτή εισήγηση. Με βάση την εν λόγω εισήγηση, το δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, αν το κρίνει δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση αναφορικά με συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογούνται σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στο βασικό νόμο χρονική περίοδος για κατάθεση της σύμβασης. Συναφώς, σύμφωνα με την ίδια εισήγηση, στη σκοπούμενη ρύθμιση δεν πρέπει να καθοριστεί χρονικός περιορισμός για την υποβολή της σχετικής αίτησης στο δικαστήριο ή για την κατάθεση της σύμβασης μετά την έκδοση του σχετικού δικαστικού διατάγματος που θα την επιτρέπει.

Ο εκπρόσωπος του Υπουργείου Εσωτερικών συμφώνησε με την εισήγηση που υποβλήθηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, το οποίο δεν εκπροσωπήθηκε στις συνεδρίες της επιτροπής, διεμήνυσε γραπτώς τις απόψεις του στην επιτροπή εκφράζοντας τη σύμφωνη γνώμη του με τη φιλοσοφία και το σκοπό της πρότασης νόμου.

Ο εκπρόσωπος του Παγκύπριου Δικηγορικού Συλλόγου συμφώνησε με την εισήγηση που υποβλήθηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, εξέφρασε όμως προβληματισμό αναφορικά με το μη καθορισμό χρονικού περιορισμού, σημειώνοντας ότι αυτό ενδεχομένως να καταλήξει σε καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος που προβλέπεται στην εν λόγω εισήγηση.

Οι εκπρόσωποι του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών και του ΚΕΒΕ εξέφρασαν την άποψη ότι για την επίτευξη των σκοπών της πρότασης νόμου είναι ικανοποιητικές οι υφιστάμενες διατάξεις του άρθρου 12 του βασικού νόμου, εκφράζοντας παράλληλα προβληματισμό αναφορικά με τις πιθανές επιπτώσεις της εφαρμογής των προτεινόμενων ρυθμίσεων.

Οι εκπρόσωποι του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου διαφώνησαν με τους σκοπούς και τις επιδιώξεις της πρότασης νόμου και εξέφρασαν την ανησυχία τους για την παροχή της δυνατότητας κατάθεσης στο Κτηματολόγιο συμβάσεων που συνομολογήθηκαν πριν από την έναρξη της ισχύος του βασικού νόμου, σε σχέση με ακίνητα τα οποία επιβαρύνονται με υποθήκη και βάσει των οποίων η επωφελούμενη της υποθήκης τράπεζα υπολόγισε την αξία της υποθήκης, χωρίς να έχει γνώση πως είχαν πωληθεί.

Επιπρόσθετα, οι ίδιοι εκπρόσωποι ενημέρωσαν την επιτροπή ότι σύμφωνα με την υφιστάμενη δικαστική διαδικασία δε δίνεται ευκαιρία στον ενυπόθηκο δανειστή να εκπροσωπηθεί ενώπιον του δικαστηρίου και εισηγήθηκαν όπως, σε περίπτωση που η πρόταση νόμου προωθηθεί για ψήφιση στην ολομέλεια της Βουλής, περιληφθεί σε αυτήν πρόνοια που να προβλέπει την επίδοση της αίτησης στον ενυπόθηκο δανειστή και τη συμμετοχή του στη δικαστική διαδικασία.

Στα πλαίσια της συζήτησης επί των προνοιών της πρότασης νόμου, την επιτροπή απασχόλησε το ενδεχόμενο τροποποίησης του κειμένου της πρότασης νόμου, ώστε να προβλέπεται η παροχή στο διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της εξουσίας να επιτρέψει, κατόπιν σχετικού αιτήματος, την εντός περιόδου ενός (1) έτους από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος των διατάξεων του προτεινόμενου νόμου κατάθεση σύμβασης η οποία παραμένει σε ισχύ και συνομολογήθηκε οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του προτεινόμενου νόμου, όταν το κρίνει δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις για σκοπούς προστασίας του αγοραστή. Σημειώνεται ότι η εν λόγω δυνατότητα μελετήθηκε από την επιτροπή, έχοντας υπόψη το φόρτο εργασίας των δικαστηρίων της Δημοκρατίας και το μεγάλο χρονικό διάστημα που απαιτείται για την ολοκλήρωση της δικαστικής διαδικασίας, καθώς και τον επιδιωκόμενο στόχο για ταχεία επίλυση τέτοιου είδους διαφορών.

Όπως διαφάνηκε από την περαιτέρω συζήτηση της πρότασης νόμου, η παροχή τέτοιας εξουσίας στο διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δε θα έχει ως αποτέλεσμα τη γρηγορότερη και τελεσίδικη διευθέτηση του θέματος, αφού οποιαδήποτε απόφαση του διευθυντή αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη που θα μπορεί να υπόκειται σε προσφυγή και οποιαδήποτε αμφισβήτησή της θα οδηγεί σε δικαστική διαδικασία.

Σε μεταγενέστερο στάδιο, ο εκπρόσωπος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ενημέρωσε περαιτέρω την επιτροπή ότι τυχόν ρύθμιση η οποία θα επιτρέπει την κατάθεση σύμβασης με την έγκριση του διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου θα έχει ως αποτέλεσμα τη μη εφαρμογή των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου [Ν. 9/1965], οι οποίες αφορούν τη μεταβίβαση ακινήτου από το διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου αυτεπάγγελτα ή μετά από αίτηση, αφού οι διατάξεις αυτές σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΗ του εν λόγω νόμου εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014 ή έχει κατατεθεί σε αυτό δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ’ ονόματι του αγοραστή. Ως εκ τούτου, ο πιο πάνω εκπρόσωπος επανέλαβε την αναφερόμενη πιο πάνω γραπτή εισήγησή του για τροποποίηση του άρθρου 12 του βασικού νόμου.

Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω, η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών αποφάσισε ομόφωνα όπως διαμορφώσει το κείμενο της πρότασης νόμου με την τροποποίηση του άρθρου 12 του βασικού νόμου, έτσι ώστε να αναφέρεται ρητά ότι το δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, αν το κρίνει δίκαιο και εύλογο για σκοπούς προστασίας του αγοραστή, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση αναφορικά με συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογούνται σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στο βασικό νόμο χρονική περίοδος για κατάθεση της σύμβασης.

Υπό το φως των πιο πάνω, η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών ομόφωνα εισηγείται στην ολομέλεια του σώματος την ψήφιση της πρότασης νόμου σε νόμο όπως αυτή έχει τελικά διαμορφωθεί σύμφωνα με τα πιο πάνω.

17 Μαΐου 2017